二手房

市场降温 房企拿地更趋理性

本报记者 王松才

从今年持续不断的调控重压到7月底的中央政治局要求“坚决遏制房价上涨”,政策层面显示,整个房地产市场从土地到销售均呈现冷静态势,市场也更加理性。尤其是近期的土地市场地块流拍现象增加,说明了房地产企业在当前的市场环境下,也越来越理性。

土地流拍增多

8月10日,山西太原(楼盘)一场被当地媒体称为“史诗级”的土地拍卖爆出大冷门——8宗区域绝佳且有望成为“地王”的土地全部流拍,其中有六幅地块没有一家开发商报名,另外两幅由于开发商的出价与起拍价悬殊太大而未能成交。

8月13日,广州(楼盘)资源交易中心共出让五宗住宅用地,总出让面积达19.38万平方米。

跟2016年各大开发商积极抢地,高价地频出的热闹情形相比,此次土拍显得冷清很多。在此次出让的五宗地块中,一宗地块以底价成交,两宗地块略高于低价,溢价率未超过百分之一,剩余两宗地块的溢价也在10%以内。

在同一天,济南(楼盘)土地市场降温明显,其中有8宗土地流拍,10宗土地以底价成交,剩余1宗土地以低溢价成交。

以上这几个城市也并非个案,近期土地市场的降温在各地均有表现,在杭州(楼盘)良渚新城、苏州(楼盘)、宁波(楼盘)、湖州(楼盘)、合肥(楼盘)均有地块流拍。

事实上,流拍在全国土地市场上越来越多,多个城市的地块均有流拍现象,房企在土地市场上变得越来越谨慎。据统计,今年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,远远高于去年同期,创下近年来流拍数量新高。

业内分析,受到房地产调控、限价政策的影响,遭遇融资难、去杠杆压力以及销售回款乏力的房地产企业越来越理性,对行业未来的预期也更为谨慎,不再愿意高溢价拿地。

中国指数研究院的报告显示,2018年土地流拍再次出现。2016年房地产市场行情向好,房企拿地情绪高涨,热点城市土地市场随之升温,高价地成交频现。2018年以来,房地产调控政策继续深化,“供给侧”改革积极推进,房企拿地更加趋于理性,优质地块成为首选,土地流拍潮出现。同时,土地流拍潮趋向热点一二线城市。

中指院统计数据显示,今年1-7月,一二线城市土地流拍占比提高,其中流拍宗数TOP10城市中,一二线城市占8席。2018年以来,在房地产市场因城施策调控中,热点一二线城市调控政策持续深化,造成土地流拍宗数较高,而三四线城市除了东部核心城市周边城市外,大规模的棚户区改造地区释放市场有效需求,土地市场热度较以往有所提升。从热点城市流拍总量占比来看,今年1-7月,一二线城市流拍地块83宗,占总流拍地块的60.6%,占比较2017年有所提高。从流拍宗数TOP10城市来看,一二线城市占8席,其中天津(楼盘)共流拍12宗。

市场更趋理性

业内认为,近期,土地流拍现象愈加频繁,这主要是房地产调控政策施压,各地楼市出现了严重分化,房企改变对楼市未来预期。再加上地方政府土地出让条款较严苛,使房企无利可图。而未来土地市场出现流拍现象将是“新常态”,过去房企那种轻松拿地赚钱的好日子不会再发生。三四季度多数城市的房价和地价都会双双降温。

业内认为,土地市场流拍增多说明国内土地市场已经有所降温。7月31日,中央政治局会议明确提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。不少专家认为,此次房地产调控调子高、把握严,对土地市场回归理性有重要作用。

出于对未来市场走势的谨慎判断,不少房地产企业也更加理性和冷静,不再像之前那样疯抢地王。

中国指数研究院认为,现在土地出让条件越来越严苛,已经成为影响房企拿地决策的重要因素。2017年,土地市场的土拍政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容,今年以来,限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配。对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地更加谨慎。

此外,地价高、盈利空间压缩也导致了土地市场频频流拍。在限价的市场背景下,偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间,降低了企业拿地积极性。

中指院认为,值得关注的是,随着融资环境趋紧,房企资金链进一步承压,进一步降低了拿地的积极性。

近几年,百强房地产企业在追逐规模扩张的同时进一步提升了负债水平,负债压力加大,2017年资产负债率均值达78.9%,较2016年提高2.2个百分点。而与此同时,房地产行业金融端监管明显发力,房企融资渠道总体收紧,受2016年大规模发债影响,今年起房企亦进入偿债高峰期,面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等,企业资金进一步承压,拿地积极性减弱,土地流拍数量增加。

中指院认为,在内外环境综合影响下,预计土地流拍的数量仍将继续增加,而土地流拍的增加对房地产市场意味着房企逐渐理性,市场预期逐步转变。地价趋稳后,“坚决遏制房价上涨”的目标将不会太远。

(责任编辑:zgfyw.cn)
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