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房地产泡沫一触即破?“地产教父”孟晓苏:还得涨20年!

房地产泡沫一触即破?“地产教父”孟晓苏:还得涨20年! 未来20年:中国楼市的发展会长期持续

“喜的是看到房改作为一项重大改革,有力推动了国家经济发展和小康社会实现;忧的是当年房改任务还有好多没有完成,房改所指明的市场经济改革方向在调控中经常发生迷离。”

面对记者的采访,孟晓苏道出自己喜忧纠结的心情。虽然年近70,但眼前的孟晓苏坐姿挺拔、声音洪亮,思路没有一丝混乱。

孟晓苏梳理道,从启动房改至今,中国房地产大致经历了几个阶段:1998~2002年的房地产迅速成长为主导产业;2003~2008年政府介入要降温;2008~2009年面对全球金融海啸,政府制定4万亿元投资拉动计划,房地产重新活跃并拉动经济增长;2010~2012年启用限购政策压抑房价上涨;2013年楼市购买力重新活跃;2014~2015年在政策遏制下房地产与相关产业发展困难,再次出现产能过剩;2016年中央加大力度去房地产库存,化解产能过剩,出现新一轮销售上涨与房价上涨;2017~2018年调控政策进一步收紧,中国房地产市场再次进入调整期。

20年里,房地产拉动经济发展成果明显,但因忽视廉租房建设和土地供给不足,不断引发着问题。几度出台调控政策,试图达到抑制房价上涨的目标,结果调控走错了方向,陷入“越调控房价越上涨”的怪圈。

“短期调控必然只会带来一时的效果,这种短期调控压下来的并不是房价,而只是销量,全国城镇平均房价一直在上涨。而这几年楼市在短期调控的压抑下,形成了三年一个小周期的回旋现象。”孟晓苏对房地产的发展规律深入观察,戏称之为三步舞曲“蹦嚓嚓”的脉动节奏,并称2018年已经进入第二个“嚓”的阶段,预计明年还会“蹦”起来。

而此时房地产泡沫之说愈演愈烈,甚至有人预言房地产泡沫到了一触即破的地步、中国经济面临系统性风险,等等。孟晓苏对此不以为然,亦有自己独到的见解。

“中国楼市不存在泡沫,未来20年,楼市总体上涨的趋势不会有大的改变。”孟晓苏解释,美国房地产市场18年为一个周期,英国和日本10年一个周期,这些国家市场经济发育成熟,城镇化基本完成,已经到了以存量住房交易为主的时期,但房地产仍然在周期波动中发展。中国房地产市场与之相比,仍处于以增量为主的时期,市场需求大、发展活力大,就像是一个刚满20岁的年轻人,年轻人一般不会得老年病。

当下,中国新兴城镇化发展空间巨大,几亿农民进城,住房需求会进一步释放,二胎政策刺激新的住房需求,更多的家庭需要改善住房。这诸多因素将使中国房地产市场需求持续旺盛。“居民对住房面积和住房质量的追求,为房地产市场提供了巨大需求,成为促使房地产长期平稳发展的力量。” 孟晓苏认为。

“在一个以新增供应量为主,而不是旧房交易为主的市场上,总体房价势必会持续上涨。只有到了充分满足市场需求,进入以存量交易为主的市场,才会像已发展了两百多年的欧美房地产市场那样,出现有涨有跌的情况。”

“中国房地产业会继续作为推动中国经济发展的主引擎,并随着中国经济的发展而长期持续发展。”孟晓苏预言。

不过,从需求端考虑,孟晓苏和当下很多人的担忧一样,年轻人如何追着房价“赶潮”。

“房产增值使已经有房居民家庭财产增值,但从另一面我也看到,房价涨幅太快,让不少年轻人买不起房。”孟晓苏直言,“设计房改方案时我们就考虑到房价上涨的问题,提出了建立住房双轨制,由市场供应商品房,政府提供保障房,让全体人民群众住有所居。到现在来看,房改方案的设计都是正确的,只不过在这20年执行过程中,出现了偏差。”

孟晓苏所指的“偏差”是被忽视多年,直到2010年才被充分重视起来的保障房建设。孟晓苏说,他欣喜地看到,“在习近平总书记领导下,近些年中国改革开放又迈开了新的步伐,这是八十年代改革开放的延续,是改革思想的深化。”

“国家在房地产方面的政策创新力度很大。”孟晓苏总结,近几年政府正在通过“共有产权房”、“租购并举”、加强保障房供给力度等多种合理化的双轨制措施,继续深化着房改。

下一步住房建设的改革重点应该是什么?孟晓苏最关注的是供给侧改革。

“新时期的主要矛盾,是人民日益增长的美好生活愿望与不平衡不充分发展之间的矛盾。新形势下房地产需要继续加强供给侧结构性改革,用建立长效机制代替频繁的短期调控,加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

不过,孟晓苏认为,“全体人民住有所居并不代表提倡所有人都去买房。”他曾撰文支持并进一步构想“租购并举”这一政策措施:

提倡“租购并举”,发展住房租赁市场特别是长期租赁。发展租赁市场不能只靠政府来当业主,要从供给侧发力,增加租赁房供给,就要改变住房“限购”政策,允许和帮助有持有租赁房能力的居民当上业主;更要支持专业化、机构化住房租赁企业发展,运用房地产投资信托基金REITs等方式,推进资产证券化。

现在国家政策已支持用农村集体建设用地建设租赁房和开展资产证券化,这是一个幅度不小的改革。我希望看到这一改革的继续推进。实现十八届三中全会提出的“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”要求。最终要通过修改法律,让农村宅基地向市民或企业的流转从“违法”变为“合法”。

“房价继续上涨的趋势不会改变,而且随着租赁市场的发展,租金必然也会上涨,这其中的逻辑关系应该让年轻人明白。在这种情况下,政府与企业应当做什么?要扩大土地供应与房屋供给,减少房价上涨压力,继续提供保障房缓解低收入群体居住困难,用共有产权房等创新措施帮助夹心层居民实现购房梦,继续保持经济增幅提高收入水平,使居民能应对通货膨胀和房价上涨。”孟晓苏针对近期租赁市场的波动提出建议,必须关注如何利用各种社会力量,来帮助年轻人和城市新市民实现住有所居。

当被问到全体人民实现住有所居的道路还有多远?孟晓苏明确地回应:20年,还需要20年的持续发展。不仅要满足城市居民与进城农民的需要,还要把房地产投资力量引向农村,让没有进城的农民群众也能共享改革开放与经济发展的成果。

(责任编辑:zgfyw.cn)
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