新房

商品房预售制度会取消吗?如果答案是肯定的,房地产行业将如何洗

而在现阶段,新房限价、地价高企,房地产行业毛利率下行,大型房企不得不通过“以量补价”的高周转模式提升业绩,但这种模式有两个弊端:一是对资金的稳定性要求增加;二是对企业运营能力有极高的要求,否则容易爆出房屋质量问题。 而在现阶段,新房限价、地价高企,房地产行业毛利率下行,大型房企不得不通过“以量补价”的高周转模式提升业绩,但这种模式有两个弊端:一是对资金的稳定性要求增加;二是对企业运营能力有极高的要求,否则容易爆出房屋质量问题。

一旦商品房预售制度取消,无法维持低成本高杠杆的龙头房企一样将面临严峻的资金压力,现阶段的定金及预收款缺口需要用高成本的有息贷款来弥补,而一旦现金流难以为继而产生违约甚至破产,其更大的体量带来的将是波及全行业上下游的打击与潜在的金融风险。

(二)间接原因包括地方政府对土地财政的依赖以及房地产作为国民经济支柱产业对经济增长的重要性。

根据财政部数据,2011年以来,土地出让金占地方财政收入比例始终维持在40%以上,2017年土地出让金总量更是突破5万亿,占地方财政收入比例高达56.9%。倘若贸然取消商品房预售制度,使得房地产开发商陷入资金困境,可能导致大量土地流拍、地方财政收入断崖式下降。

此外,我国提升常住人口城镇化进程尚未结束,房地产作为国民经济支柱产业的定位尚未发生改变。2017年我国常住人口的城镇化率从五年前的52.6%提升到58.5%。《国家人口发展规划(2016-2030 年)》明确了:2020 年常住人口城镇化率达到60%,2030常住人口城镇化率达到70%;预计在2016-2030 年农村向城镇累计转移人口约2 亿人。

目前,全国范围内重点城市房源普遍供不应求,房地产相关行业对于中国整体GDP贡献率超过30%,地位举足轻重。现阶段,在外部国际经济形势不稳定的情况下,内部经济发展一定要稳,因此短期内“一刀切”式的取消商品房预售制度是难以想象的。

商品房预售制度何去何从

短期来看,取消商品房预售制度或提高预售门槛将对房地产行业产生较大的冲击。

从行业的角度分析,信用良好的大型房企虽然可以通过银行贷款、增发股票、债权融资等有息贷款方式填补预售款的缺口,但是陡增的有息负债率必然带来毛利率的下降,势必影响其资金周转,加大经营风险。而对于近两年已经陷入融资困难的中小型房企,取消商品房预售制度将带来毁灭性的打击。

从房价的角度分析,大多数开发商退出房地产市场或降低周转效率,必然导致市场供应不足。在住房需求没有明显减少甚至略有增加的情况下,房价上涨将是必然结果。

从房地产的金融属性分析,断崖式减少的房地产供应,可能将带来更多的投机性资金涌入,优质房源将很难流到刚需人群手中。换句话说,随着大量中小型房企退出市场,存活下来的开发商可能处于垄断地位,进而导致“捂盘惜售”、“捆绑销售”等乱象增生。

因此,短时间内取消商品房预售制度或大幅提高预售门槛是不现实的。在城市化率没有见顶、土地财政的依赖没有解除、市场需求依然旺盛、住房供应还没有到存量时代的情况下,预售制度暂时还有它积极的一面。即便要取消,也应该是一个从逐步提高预售门槛到最终取消预售制度的、循序渐进的过程。

长期来看,取消商品房预售制度有诸多好处。

首先,购房者将不再承担“楼盘烂尾”、“交房与协议不符”等风险,摆脱交易中绝对弱势的地位,避免不必要的法律纠纷。

其次,现房销售有助于规范销售市场,促进房地产企业公平竞争。市场在有效竞争情况下,房企开发资质良莠不齐的现状将得以改善,优质龙头企业的市场占有率将得到进一步提升,购房者将得以享有更加安全、更高品质的住房。

最后,取消商品房预售机制将促进房地产企业降低杠杆率,同时抑制投机资金涌入房地产市场,降低房地产行业的金融风险。更进一步说,在“房住不炒”的大环境下,取消商品房预售制度能减弱房地产的金融属性,或许将成为未来房地产调控长效机制的一部分。

  本文首发于微信公众号:苏宁财富资讯。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:zgfyw.cn)
浏览过本文章的用户还浏览过
  • 广州一手房“取消限价”始末 双合同灰色操作有待堵漏

    张歆晨 [本轮调控升级以来,广州(楼盘)商品房销售市场上双合同乱象屡禁不止。主管部门此番提出“调控优化”,其意图是采用真实成交价备案,杜绝双合同现象,让价格回归市场价,避免房屋销售后的纠纷] 楼市无小事,广州可能针对部分区域的楼市调控政策进行 [详细]

  • 地产新闻联播丨天津暂停审批填海造地项目

    编者按:住建部发布消息,前7月棚改新开工407万套,占年度目标70%;天津暂停审批填海造地项目;北京(楼盘)投入近200亿改造回龙观天通苑;合肥(楼盘)新落户人才租房补贴标准公布,每人每年最高补贴2万元;太原房地产中介被集体行政约谈。想浏览请往下看: [详细]

  • 历史最惨"蛋",2018年1

    有人在欢度国庆为zhuguo(敏感词)母亲过69岁生日。 有人在拼命卖房。 2018年还有最后3个月。从数据看,北京房地产市场非常凄惨. 以网签数据看,过去的9个月,合计商品房住宅类签约只有1033.47亿,甚至低于2014年同期。而均价则翻倍,今年到当下,合计网签住 [详细]

  • 1亿人口到城市落户,这才是大势

    农民落户意愿不强烈,对落户目标的影响非常大,其核心就是成本问题。 去年12月1日,当时的国土部(现在的自然资源部)宣布33市县土地改革的试点延期。一句话概括,农村巨量的集体建设用地将有机会入市。当前农民手中的资产正在升值,农民对“三权”的意识已 [详细]

门店 向下兼容 流血 暴君 赛尔号真假战神之战 邓超 发售 盛大 人格 荣耀